atayaz111 - 2008-5-3 18:38:00
我是康茂明珠的业主，按购房合同规定，雄俊房地产开发有限公司应于２００７年１２月３１日交房，但直到２００８年５月１日才开始交房，在交房时，其不能提供房屋验收合格证明，拒绝按合同约定给付违约金，未经同意将物业管理费用由每月１元／平方米提高到１．３０元／平方米，我们应该怎么办？请高人指点，不胜感谢！
淋漓尽致 - 2008-5-5 22:41:00
（以下答复纯属个人观点，不针对任何单位和个人，请勿对号入座）
开发商不能违反建设程序，如果开发商将未经验收的房屋交付使用，是扰乱建设市场和房地产交易市场的行为，给建设行政主管部门和房地产开发主管部门的正常管理也造成一定程度的混乱，可能损害你的利益。但是，如果开发商已经具备了合同约定的交房条件，并已通知你去办理入户手续，建议你应该先收房，然后再与开发商交涉不符合约定产生的纠纷。下面我谈一点个人的观点：
一、 怎样对商品房进行验收——交付房屋起码应达到什么样的标准？
交房是消费者购房过程中的又一个重要环节，合同内容是否得到全面履行，交房验收是关键。根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
交付房屋起码应达到什么样的标准呢？
入住的基本条件起码应有两个方面:一是建筑质量方面，应能够向业主提供质量合格证书及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；二是正常生活方面，应能够满足居民的基本生活需要。例如，电梯正常运营、水电暖气、施工现场清理干净、各种管道畅通等。
交房时，房屋装修材质是否符合合同约定的标准，与房屋是否符合交房标准是两个不同的概念。
1、关于房屋装修标准（如门窗材质、报警装置、净水系统、阳台栏栅等等），一般都会在《商品房预售合同》附件三中予以明确，并约定开发商未按合同规定装修所应承担的违约责任。因此，你可依照预售合同的约定要求开发商承担相应的违约责任。如合同未明确约定，则你仍可向开发商主张返还实际装修与约定装修所需材质款的这部分差价。
2、关于交房标准，目前全国也没有统一的商品房交付标准的规定。但是，《商品房预售合同》在“房屋交付条件”一项中一般约定如下方式：一是以办理房屋产权证交房；二是以《住宅交付使用许可证》交房，并承诺取得房屋产权证的时间；三是约定的其他条件如交房屋钥匙等。并由双方选择其中一项，达成共识。
如果开发商已经具备了合同约定的交房条件，并已通知你去办理入户手续，建议你应该先收房，然后再与开发商交涉不符合约定产生的纠纷。如果你仅仅以此为理由而拒绝收房的，很可能会承担不利后果。
二、关于延期交付房屋违约金的问题
关于延期交房的违约金，你可以依据合同和双方实际交房的时间，与开发商协商解决，如果开发商拒绝协商或者协商不能达成一致意见，开发商拒绝按合同约定给付违约金，你可以通过司法途径解决。维权最好的方式和途径是按照法律程序，依据购房合同和有关法律法规来维权。开发商违反合同规定，损害业主的利益，法律自然会维护业主权益。
三、关于未经同意将物业管理费用提高的问题
根据有关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，但建设单位与选聘物业服务企业应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业主可以共同选聘和解聘物业服务企业。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。该合同应该包括了物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。故物业服务企业无权擅自提高收费标准。如果协商不成，业主委员会可以起诉。作为业主，不得逾期不交纳物业服务费用，否则，业主委员会会督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
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黄石金秋法律服务所 赵德安
法律咨询热线：13807237036
2008年5月5日